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金管局再出招压楼市 银行为抢客又再减息?
发布时间: 2017-05-19 20:12    来源:财华智库网

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香港楼价屡创新高,市民供楼负担持续增加,已到了一个难以负担地步。中原地產最新公布的CCL指数,按周升0.11%至156.44点,並为连续13周创新高。在楼市处於疯潮之际,银行却加大对按揭业务的投入,让政府金融官员担心当日后楼价回落时,导致银行承受的风险增加。为降低相关风险,金管局推出第八轮逆周期楼市调控措施。金管局总裁陈德霖宣布推出三招新招,明言有关新招是针对持有超过一个物业,以及收入来源在海外的人士。至於有关措施能否导致楼价下跌,则指出有关措施或多或少对楼价带来影响,惟最终仍要视乎楼市成交等因素影响。

今次金管局推出的三招包括第一招採用「內评法」计算资本充足比率的银行,对2017年5月19日后批出的新造住宅按揭款「风险权重」下限,由现时的15%提高10个百分点至25%。

第二招则是对於涉及多於一个按揭贷款借款人的按揭贷款,除了要银据现行要求将適用的「供款与入息比率」限将下调10个百分点,同时将適用的按揭成数上限下调一成。

第三招则是收入来自香港以外地区的借款人的按揭贷款,除了要根据现行要求将適用的按揭成数上限下调一成,同时亦要適用的「供款与入息比率」上限下调一成。

上述三招会从今日起即时生效,但对於第二及第三措施,在今日或以前已经签订临时买卖合约的按揭申请则不受影响。

今次是金管局第八次推出逆周期措施,同时政府亦多推出印花税措施以图冷却楼市,可是效益却不明显。陈德霖不认同有关说法。若日后楼价仍然高居不下,金管局会否再次出招,则指出会密切关注楼市走势,若有需要便会出招。

触发今次金管局再次出招的原因之一,在於政府在去年11月初宣布将持有多於一个物业的业主再之买楼时,其需要支付的双重印花税税率(DSD)上调至15%后,多个新盘出现以首次置业人士人份,完成一约多伙的成交个案,有关现象出现被视为该辣招的漏洞。在今年3月,以一约多伙完成销售的新盘单位数目逾1700个,因此政府在今年3月底宣布调整DSD的税务安排,除买入第一个单位可以享有现行的DSD税率外,其余所有单位的DSD税率划为一为15%。可是政府在修补漏洞后,新盘仍然出现一约多伙的情况,於是促使政府再出招。

当然促使买家在高楼价的情况下,仍然入市的原因之一,与银行在按揭市场竞爭剧烈,导致按揭利率持续低企,早前更有银行以较高的现金回赠比率予买家。金管局內部对银行是有一个基准按揭利率要求。金管局副总裁阮国恆並无作出正面回应,指出透过调整以「內评法」来计算资本比率的银行,提升「风险权重」下限或会导致银行需要拥有更多资本要求,並且会影响其成本。至於会否有银行为求抢佔更多市场佔有率而减按息,则指出此情况会否发生要视乎情况,又指出银行当推出相关业务计划,要说服金管局该计划可以促使银行持续录得盈利。

至於今次出招会否对首次置业人士带来影响,阮国恆指出买家可以透过按揭证券公司以寻求协助。

对於金管局再次出招,银行公会主席兼中银香港(02388-HK)副董事长兼总裁岳毅指出,今年以来,香港住宅楼价持续上升,楼市过热的风险不容忽视。金管局在现阶段推出新一轮按揭贷款的审慎监管措施是必要的,有关措施有针对性地提高按揭贷款的风险管理,银行业界对此表示支持。在环球利率长期低企下,有关措施将有助维持香港银行体系稳健经营,以及香港住宅楼市健康发展。

一直以来,银行业界均严格遵守金管局就按揭贷款的监管要求,並以审慎态度去检视每单按揭所蕴含的风险,在风险可控的情况下开展按揭业务。有意置业人士亦应小心考虑相关风险,尤其是当楼市处於歷史高位、经济不明朗或息口上升时,审慎考虑自己承担风险和资金週转的能力,要量力而为,不要过度借贷。

中原地產研究部高级联席董事黄良昇则指出,现时楼市以买家为主,主要是本地首次置业人士,因此两项逆周期措施对现时楼市的打击相对较少,成交量及成交价因此不会受到太大影响。现时楼价持续上升,成交量却开始回软,相信即使政府不出招,楼价亦会自然减慢升势。

 

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